in Expresso, 21.03.2009, João Pereira Teixeira, Engenheiro urbanista

Nos anos 70 o valor do terreno constituía uma percentagem de 12,5% do imóvel. Ao longo dos anos o valor do terreno foi aumentando, quer em valores absolutos, quer em termos percentuais do valor do imóvel. Actualmente chega a atingir 50% do valor do imóvel. Durante os últimos 35 anos parte do problema da habitação foi resolvido, quer através da promoção estatal e municipal, para famílias com recursos mais limitados, quer pela iniciativa privada, fundamentalmente através de crédito à habitação, essencialmente baseado no crédito bancário.

Uma das soluções está na mobilização dos chamados “devolutos”. Fogos vazios que não estão a cumprir a sua função social e que podem ser mobilizados para o mercado do arrendamento urbano, desde que o Estado e as autarquias apresentem um programa que garanta aos proprietários as condições de rentabilidade do seu imóvel e que possibilitem a recuperação dos imóveis em más condições de conservação, como se verifica numa percentagem significativa de situações. Esta via foi estudada e a solução foi publicada pela EPUL em documento apresentado em Novembro de 2007, intitulado “Devolutos — Propostas para Dinamizar a Colocação dos Fogos Devolutos no Mercado Imobiliário”.

Como todos sabemos são muitas as famílias nas quais coabitam pais com filhos em idade de constituírem família, que não se forma devido aos elevados preços da habitação em mercado livre e à actual restrição de crédito bancário.

Esta situação tem como efeito a baixa taxa de natalidade, que é um dos mais graves problemas que Portugal enfrenta, com consequências futuras difíceis de avaliar.

Considerando os aspectos atrás referenciados, uma forma de resolução do problema é separar o custo do terreno dos restantes custos. O Estado poderá lançar um grande programa nacional no qual compra em direito de superfície prédios construídos, ou seja, só adquire a construção ao construtor e o direito de superfície respectivo (por um período por exemplo de cem anos). Assim o Estado poderá adquirir estes fogos por 60% ou 70% do seu preço de mercado (porque não está a adquirir o terreno) e colocá-los no mercado de arrendamento para famílias de menores recursos. O proprietário poderá recuperar a propriedade do imóvel daqui a cem anos. Por outro lado ao vender ao Estado, o construtor poderá pagar os seus empréstimos bancários e o banco poderá ver resolvido o seu passivo, que de outra forma não verá tão cedo, porque a probabilidade de venda aos actuais preços é baixa, atendendo ao período em que estamos e ao preço dos imóveis.

O Estado recuperará muitas vezes o capital investido, porque será proprietário do imóvel durante cem anos e realizará a sua função social.

As famílias pagarão uma renda mais baixa do que se adquirissem casa própria. Rendas mais adaptadas ao rendimento familiar permitirão a constituição de mais famílias e em melhores condições.

Os bancos verão resolvido o problema de parte do passivo.

O construtor vende o imóvel por 60% ou 70% do seu valor, poderá pagar os empréstimos que tiver junto da banca e deixa um legado importante aos seus filhos e aos seus netos, um imóvel que daqui a cem anos é inteiramente deles.

O Estado poderá igualmente dinamizar os fundos de investimento para esta modalidade, mas para este efeito tem de fazer com que os “despejos” sejam mais rápidos.